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 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩

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历史惊人相似,规划改变未来


09年,上海新房成交量大致是新增供应量的3成,房价大致上涨2成。


10年,上海新房成交量基本对应新增供应,房价上涨大致超过3成。


恐怖的09,10,是否似曾相识?


没错。恐怖的15,16。

11年,上海新房成交量大致是新增供应量的7成不到,对称于09年;大盘微涨,许多地方都是跌的。


12年新房成交量基本对应新增供应,对称于10年;大盘微涨,许多地方也是跌的。


13年我们看到新房成交量略高于新增供应,基本上涨的也不算多。


14年,其实是涨的,其实是涨的。而且出现了非常明显的量价背离。成交量远低于新增供应,而价格却突破了10个点。


从10到14年,上海其实都是平稳的,但2014,出不出政策都是涨的。


2015年再现2009年。

2016年再现2010年。

连调控都辣么相似。

以上是历史惊人相似。按照历史,接下去的走势是2017对比2011。


这一次,真的一样么?基本会很类似,但是账面横盘很难。


为什么?


规划改变未来。


这一次,土地之荒让你慌,也同时让开发商很慌。这是暴涨再暴涨的理由,这个理由会一直在。


多空对峙,多头终将胜出。

理由很简单,上海2015年的土地变成新房大概能供应363万平米,而多空对峙冷静的2014年,消灭363万平米,是不是太容易了?当然,有些存量例如旧房改造参与供应,但是你要看到这363万平米的一部分已经上市,例如万科临港,例如宝山滨江,例如青浦诸地块。


附表2015年商品住宅成交一览表

地块公告号

土地名称

住宅楼板面积(平米)

备注

201500201

奉贤区南桥新城12单元04A-04A区域地块

60885


201500202

 奉贤区奉城镇44-10区域地块

68753


201500501

浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元57-01、57-02

11820

其中住宅面积23641平米只租不售5折计入

201501101

金山区朱泾镇镇区A29-01地块

52939


201501301

嘉定区菊园新区43-07地块

155156


201502001

闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块

161028

其中21740人才公寓5折计入

201502501

 松江区新桥镇陈春路一号A-1地块

116797


201502801

浦东新区唐镇新市镇D-03-05a

 104123 


201502802

浦东新区唐镇新市镇D-04-07

73072


201503101

嘉定区徐行镇02-05地块

74932 


201504301

闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块

189102

其中扣除24840人才公寓5折计入

201504302

宝山区大场镇W121301单元38-02地块

129313 


201504701

青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块

40427


201505202

松江区中山街道国际生态商务区12号地块

90825

商住中的住宅

201505204

虹口区江湾镇A06-02号地块

20507


201505401

杨浦区平凉社区01E2-01、02地块(12、13街坊)

53348


201506701

 闸北区上海火车站北广场以北地块

67890


201507801

杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊)地块

35137


201508101

普陀区真如镇街道W060802-B3-01a东北块(真如副中心B3地块东北侧)

30500

商住中的住宅

201508601

宝山区大场镇W121301单元08-02地块

156183


201508901

青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块

118253


201508902

青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04地块

63380


201509101

临港南汇新城NNW-C4C-02地块

94610


201509102

临港南汇新城NNW-C4C-06地块

125233


201509201

 嘉定区嘉定新城E26-1地块

107782


201509202

 嘉定区徐行镇16-01地块

56051


201509301

宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块

120500


201509602

青浦区盈浦街道城中南路东侧地块

24414


201509702

 松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号

112515


201509901

杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块

148498


201509902

松江区车墩镇SJC10022单元17-02/17-03号地块

71907


201509903

奉贤区南桥新城12单元10A-01A区域地块

38508


201511101

青浦区盈浦街道胜利路西侧03-04地块

37609


201511102

青浦区朱家角镇阁游路北侧D03-09地块

30122


201511601

青浦区夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块

44013


201511602

青浦区盈浦街道胜利路西侧01C-03地块

38999


201511702

青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块

67863


201511801

嘉定区嘉定新城A03-5地块

39041


201512901

嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块

171688


201512902

 闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块

64284


201513201

奉贤区南桥新城13单元31A-04A区域地块

31309


201513202

 奉贤区南桥镇D-01-13区域地块

198135


201513501

奉贤区南桥新城16单元32-04区域地块

158250


201513702

临港泥城社区DE06-L-1地块

42440


201513704

 松江区新桥镇陈春路一号B-1/B-2号地块

91414


201513801

临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0301、B0401地块

32900


201513802

临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0501地块

52628


201513803

临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0601地块

58775


合计


3625490




------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 16:29:58
...楼主...
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hp2的保密国


------------------------------------------------------------------------------------------- 極楽願うより、地獄作るな
2016-11-18 16:37:54
...1楼...
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浪客贱心[jhunrocky] 1楼

hp2的保密国

你在讲什么


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 16:39:40
...2楼...
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一、2016新房抢购的原因


上篇文章中,我们谈到了2015年商品住宅土地供应。


有人问,为什么不把2016并表?

因为2016的土地到期未必参与供应,卖不出去或者囤地或者囤房。


为什么不把存量土地并表?


因为存量土地转换成房子是卖得掉的,数据上抵消2015年成交土地上市的新房。


那张表的用处在于 你可以查到土地价格,再结合已经转成新房的成交价,对于区段的历史评估就清晰了;而尚未卖出的部分,或许会推高房价。


与庄共舞,开发商无疑是小庄。


由于供求关系,5月我说新房大致都能买,直到某些盘宣传宇宙价时,我跟朋友们说:让我们看这些宇宙盘如何表演。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 16:46:32
...3楼...
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更多请关注公众号,或者直接提问


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 16:49:31
...4楼...
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来自:上海
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让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘


------------------------------------------------------------------------------------------- no face~~~~~ no enemy ~~~~~~~
2016-11-18 16:58:12
...5楼...
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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

实际是涨的


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 16:58:59
...6楼...
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flydolphin[flydolphin] 5楼

让房价涨和跌,说难也难,说不难也不难. 但是疯涨了不崩就很难. 看看tg这几年的政策,闻闻味道,什么是最根本care的.

所以,我押房价横盘

2020前新建30万套保障房,基本每年10万套,大概一年中值700万平米的量,买不起的普通刚需阶层完全可以保障房。

所以大概率就是横盘几年了,但是也别指望大跌,现在已经基本涨到均价5万一平了,别指望跌回1万一平,保障房7成产权远郊都要1.5万了


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 17:07:17
...7楼...
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我不觉得会横盘


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-18 17:08:04
...8楼...
591
3
来自:上海
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我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

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2016-11-18 17:19:43
...9楼...
151
22
来自:上海.长宁
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房价跟很多因素有关

城市资源,土地供应,薪酬,环境等


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2016-11-18 17:22:40
...10楼...
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

你说的对,贵的涨不动,便宜的还能涨


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2016-11-18 17:23:17
...11楼...
3004
2007
来自:上海
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浪客贱心[jhunrocky] 1楼

hp2的保密国

老匪,这种小逼样是听不懂的。


------------------------------------------------------------------------------------------- 硬盘滚出上海
2016-11-18 17:24:41
...12楼...
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海格路小开[pchome4444] 10楼

房价跟很多因素有关

城市资源,土地供应,薪酬,环境等

嗯,都考虑就好了


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2016-11-18 17:25:12
...13楼...
178
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来自:上海
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上海房价与城市经济发展,人口导入,货币政策,政府旧改动迁,拍地多少 有关.


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2016-11-18 17:28:13
...14楼...
3107
10206
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你的id不行!没hp 没pp


------------------------------------------------------------------------------------------- QQ:86088520 MSN:qi_victor@hotmail.com TEL:13818795757
2016-11-18 17:30:24
...15楼...
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浪客贱心[jhunrocky] 1楼

hp2的保密国

神抖抖[fire930] 12楼

老匪,这种小逼样是听不懂的。

你智商堪忧,积分少,没写哪里,只是代表以前没来。


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2016-11-18 17:30:55
...16楼...
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你们都没讲到要点,这有些城市房价上涨和许多P2P资金进入有关。他们贷款给开发商拿地,政府没钱真好卖地,增加财政收入。今后是涨是跌真的没人知道,连政府自己都不知道,只能看一步走一步了。


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2016-11-18 17:55:24
...17楼...
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jxmw[jxmw] 17楼

你们都没讲到要点,这有些城市房价上涨和许多P2P资金进入有关。他们贷款给开发商拿地,政府没钱真好卖地,增加财政收入。今后是涨是跌真的没人知道,连政府自己都不知道,只能看一步走一步了。

你把我说醉了


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-19 14:50:45
...18楼...
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LZ写的不错


------------------------------------------------------------------------------------------- 一位愿意投资的投机性交易者
2016-11-19 14:58:45
...19楼...
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其实很容易判断,看看本地媒体的口风就知道现在是个什么趋势


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2016-11-19 15:12:30
...20楼...
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政府只要数据,而且是一手房数据,为了迎合报纸哥只好不让高价盘入市,二手房又管不住的,一帮屌丝天天保障房的叫,其实保障房还有个名词叫垃圾房,配套,交通,就业,就医,物业,建筑质量等等哪个比的上商品房?到时卖你2万/平,只有7成产权,你去吧,不担掏空一家积蓄,而且到时抛给硬盘人家要不要还2说。


------------------------------------------------------------------------------------------- 关了我吧
2016-11-19 15:21:47
...21楼...
1466
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而且现在己经有个案发生了,p2p给开发商钱拿地造房,然后低价报批再卖给p2p,再然后就可以随便卖了,你们这帮吊丝懂个p,己经知道的浮出水面的大型3板上市的公司,总资产已经超过3000E了,在投房地产,都是整幢整小区的在买。


------------------------------------------------------------------------------------------- 关了我吧
2016-11-19 15:27:40
...22楼...
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老婆的老公[wgaga1976] 22楼

而且现在己经有个案发生了,p2p给开发商钱拿地造房,然后低价报批再卖给p2p,再然后就可以随便卖了,你们这帮吊丝懂个p,己经知道的浮出水面的大型3板上市的公司,总资产已经超过3000E了,在投房地产,都是整幢整小区的在买。

你的说法过于片面了


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-19 17:36:59
...23楼...
453
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拭目以待。我的观点偏空,短期微涨,中期盘跌,长期看政策面


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2016-11-19 17:53:23
...24楼...
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观点之后,最好有更全面的分析。


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2016-11-19 17:59:13
...25楼...
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现实市场是松动成交

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2016-11-21 09:41:45
...26楼...
781
7
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不要想太多,只要上海政府不限制yp流入,上海房价涨涨涨


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2016-11-21 09:49:15
...27楼...
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上海人口红线2500万人,现在已经2400万了,还有100万上升空间!能涨多少?


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-21 09:53:28
...28楼...
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5
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基层上不会涨了,除非人口限制放开


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2016-11-21 09:54:28
...29楼...
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上海人口红线2500万人,现在已经2400万了,还有100万上升空间!能涨多少?

引用自#28楼:海尔兄弟(jxbbk)


你确定只有2400万?


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2016-11-21 10:03:01
...30楼...
71
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思念的泪滴[jefico227] 30楼

上海人口红线2500万人,现在已经2400万了,还有100万上升空间!能涨多少?

引用自#28楼:海尔兄弟(jxbbk)

你确定只有2400万?

长住人口,流动的不算


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-21 10:05:14
...31楼...
1337
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还能翻翻,就看你敢不敢了,撑死胆大的


------------------------------------------------------------------------------------------- 上了山 智商明显不够了
2016-11-21 10:13:23
...32楼...
968
23
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房地产目前来看国家全控 要它涨就涨要它跌就跌


------------------------------------------------------------------------------------------- 总有一天我会成为温大拿
2016-11-21 10:20:48
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长期依然看涨

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2016-11-21 10:33:27
...34楼...
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必须涨啊,跌下来就造反了,世界末日


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2016-11-21 11:31:55
...35楼...
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目前成交的话不让很难成交。所以也没啥不能跌的。

当然我看涨


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-21 12:54:43
...36楼...
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局部地方应该说跌了点


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2016-11-21 12:55:18
...37楼...
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一、地皮才是一般等价物

独栋、双拼、连排别墅当然是第一梯队的。到了公寓层面,花园洋房才是无敌的,次花园洋房次之,什么叫次花园洋房,就是超过6层到11层的,超过6层的不能叫花园洋房,花园洋房就是6层以下的;再次之是18层的,再再次之是18层以上的,这个跟得房率成正相关。但是6层以下的花园洋房它本身就是腔调的象征。

关于这部分内容,其实对于所有建筑师来说,这是常识,当然他们也会忘记这个常识。对于老百姓来说,记得我说的就好,想要炫知识的话,百度一下就可以了。



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2016-11-21 14:20:59
...38楼...
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6、7月,我如何评价独栋?老客户应该有印象:独栋迟早会有价值回归的那一天,我认为有承受能力的人应该买独栋,客户里当然也有布局的动作。

8、9月份,高净值人群发现了这个逻辑:土地逻辑,所以独栋涨了。未来潮水跌落之后,由于高净值人群接盘方的数量少,它可能还是跑不过公寓,但是没有关系,从更长周期上来说,独栋就是独栋,王者就是王者。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2016-11-22 09:54:44
...39楼...
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来自:上海
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    说说30万套保障房的逻辑,其实在2010年的时候,各地的大张旗鼓的建过一次保障房,包括上海在内,当时上海号称平均一年要有8万套,那算下来5年就是40万套。

    那这些保障房是如何消化的呢?大多数人觉得是共有产权房,但是共有产权房有个门槛一直没有变过,就是人均15平方。在上海推经适房政策的时候做过测算,当时的上海,符合政策的大概5万户,考虑到部分托底棺材,估计最终会去买这房子的大概3.5万户。

    其次就是廉租房,这个数量更少。

    最大的用途是作为拆迁安置房,上海一年的拆迁安置总量大家能查到,如果按照原来的政策,30万套肯定不够分,所以现在逐步推行一证一套了。

    所以,30万套保障房,不是平抑房价的筹码。


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2016-11-22 11:03:07
...40楼...
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好贴 值得思考


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2016-11-22 11:04:27
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成天乐[xr_shy] 40楼

    说说30万套保障房的逻辑,其实在2010年的时候,各地的大张旗鼓的建过一次保障房,包括上海在内,当时上海号称平均一年要有8万套,那算下来5年就是40万套。

    那这些保障房是如何消化的呢?大多数人觉得是共有产权房,但是共有产权房有个门槛一直没有变过,就是人均15平方。在上海推经适房政策的时候做过测算,当时的上海,符合政策的大概5万户,考虑到部分托底棺材,估计最终会去买这房子的大概3.5万户。

    其次就是廉租房,这个数量更少。

    最大的用途是作为拆迁安置房,上海一年的拆迁安置总量大家能查到,如果按照原来的政策,30万套肯定不够分,所以现在逐步推行一证一套了。

    所以,30万套保障房,不是平抑房价的筹码。

同意


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2016-11-22 14:06:31
...42楼...
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上海房产税税率是0.4/0.6


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2016-11-22 14:43:58
...43楼...
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六层以下没电梯的多层,它是什么样的形态啊?它是一个神奇的所在。为什么?2014年上海市出台规范:新建住宅4层以上必须设置电梯,当时我们在做一个项目,疯了一样的赶报批图纸,就是因为我们想要为刚需考虑更多,当然从公司角度说是为了卖出更好的价格,我们不想上电梯,因为和得房率有关系。未来上海已经禁止做没有电梯的多层,那说明什么?没有电梯的金三银四未来就是强势产品,当然二楼也不例外。




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2016-11-23 12:55:35
...44楼...
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假如明天就开征房产税。谁会担心?

有人说不是开征过了么?噢。那是意思意思的。真的会怎么征?我不知道。还记得我提过的2.5%么。假如现在上海收2.5%,交房产税的房东成了税收员了。全部摊给房客?有一种特别的存在叫放租刚性群体。什么意思?有两套房子,但是没到交税标准,其中一套放租补贴生活,自己住得很一般。你的房租是由他们恶性竞争决定的。包括自己好房子租掉,另租差房子的人。当然,税率不一定是2.5%。

 

如果房产税来了,谁会裸泳?



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2016-11-23 13:45:03
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老婆的老公[wgaga1976] 22楼

而且现在己经有个案发生了,p2p给开发商钱拿地造房,然后低价报批再卖给p2p,再然后就可以随便卖了,你们这帮吊丝懂个p,己经知道的浮出水面的大型3板上市的公司,总资产已经超过3000E了,在投房地产,都是整幢整小区的在买。

匠人有矩[cheneyhappy] 23楼

你的说法过于片面了

P2P问题大面积爆发正好和房地产调控出来以后,不能完全说一点关系没有


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2016-11-23 14:49:13
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已隐藏 2 层叠楼[点击展开]

匠人有矩[cheneyhappy] 23楼

你的说法过于片面了

醒醒[realbowei] 46楼

P2P问题大面积爆发正好和房地产调控出来以后,不能完全说一点关系没有

据我所知道的,没有听过,我在上海,开发商那里上班


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2016-11-23 16:08:14
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目前市场的房子开始让价了


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2016-11-24 13:32:32
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上海房地产市场数据信息周报(2016.11.14-11.20)

 

一、市场动态

 

【市场】上周供应量继续回落至零供应,成交量继续低位徘徊

十一假期间上海限购政策出台后,上周市场继续表现不佳,上周全市商品住宅无新增供应;此外相对于供应量的低迷表现,成交量继续保持低位徘徊,成交量为13.0万方,此外在目前的环境下,市场供求量预计短期内难以出现大幅反弹现象。

【房价】成交结构决定城市均价的涨幅,上周均价首次突破5万

上周成交均价继续回升,至5.4万元/平米,因受到前期楼市政策的影响,近期全新开盘项目稀少,上榜项目仍多为熟面孔,成交面积top10中,部分持销的中高端项目集中发力,带动全市成交均价环比上涨,上周长宁区的西郊青溪花园表现突出,成交金额达148714万元,成交面积达14170㎡,均价为104953元/㎡。

 


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2016-11-24 14:15:35
...49楼...
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩
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