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 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩

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一路向北[jxbbk] 28楼

上海人口红线2500万人,现在已经2400万了,还有100万上升空间!能涨多少?

上海现在何止2400w?醒醒吧 每天3个火车站2个机场运来的yp都毛1000w了


------------------------------------------------------------------------------------------- YP不如狗
2017-09-30 10:54:46
...451楼...
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一路向北[jxbbk] 28楼

上海人口红线2500万人,现在已经2400万了,还有100万上升空间!能涨多少?

你的签名有点猛


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-01 15:05:41
...452楼...
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mark


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-01 19:54:38
...453楼...
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买房子这件事,除了公众号匠人有矩,还可以问问谁的意见呢?


朋友圈调查是可以做的。


朋友圈调查应该尽可能调查主力人群,也就是如果你收入比较低,你应该问问朋友圈里收入比较高的;如果你收入比较高,你应该问问朋友圈里收入比较低的。


朋友圈调查应该尽可能忽略有产看多意见。比如你打算买张江,张江有房子的朋友很难给到你看空的实质意见。但是他如果有看空的意见,需要重视。有产看多虽然大概率也是善意,但是他可能不知道自己是有失偏颇的,这是人性而非人品。同样的道理,如果你对顶楼有点犹豫,顶楼的有产者给你偏多意见不足以参考,如果他反对倒是要参考。


这个看起来简单的道理,但是人们往往做不到。你拿一套想买的房子去问意见,潜意识是想要肯定的答案,其实否定的答案更加有参考意义。


所有反对的意见最好是区段、产品、小区有产者给出的,尤其是利差。

房价涨幅偏差是由主力市民买出来的,普通市民之意见反而是最靠谱的意见。而所有买家意见的总和,最终将左右楼市走势。(考虑到规划落地的周期性,买家意见也是动态的)


你说你朋友不多,其实也不需要问很多人,3个左右就够了。为什么要问朋友呢而不是各种群?因为朋友才了解你的背景。

那么朋友圈主要问哪个年龄层的意见呢?

80后。


微观的案例里有位90后粉丝留言说他问了60后70后80后的意见,最后遵从了自己的想法。


90后、00后代表趋势,但是趋势没有那么快到来;70后即使买房子大部分也是自住考虑。如果说70后比80后成熟,要考虑80后的50后、60后长辈的影响。

80后是承上启下的一代,由于建筑科技发展不是那么快速,所以在可以预见的周期里,主力80后的选择至少是相对安全的选择。

当然,这里说的80后是心理年龄。


随着80后慢慢变老,90后左右楼市是必然。相同的道理是如果说80后比90后成熟,那么90后的60后、70后长辈对90后会有影响。


代表趋势的90后意见不是一蹴而就的,而是慢慢发生。朋友圈没啥大的反对意见,80后也没有特别反对,最后在一些选择里犹豫的时候,选你喜欢的。


微观的案例就是当我给出A\B选项均可,偏向于A选项的时候有时候90后选择了B,最后B并没有输给A。


所以我给出几个选项的时候经常对90后说一句话:选你喜欢的。

而一些90后按照自己的思路,不顾我的反对,常常就是错的。选自己喜欢的没有问题,但是最好80后也不反对。

我有一位90后客户就是选择了她喜欢的房源,并且我不反对,但是市场中没有房子,她还需要守候。这恰恰证明了她的眼光还不错。


祝大家双节快乐!



------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-02 14:09:02
...454楼...
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楼主对房价观点看下来从多翻空了嘛


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2017-10-03 07:22:23
...455楼...
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心行时空ZL[qqclav6lzh] 455楼

楼主对房价观点看下来从多翻空了嘛

并没有


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-03 15:10:44
...456楼...
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说了那么多等于不说,能预测准的才是大神


------------------------------------------------------------------------------------------- 撩菜约炮的都下十八层地狱。
2017-10-03 15:31:04
...457楼...
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surreall[surreall] 457楼

说了那么多等于不说,能预测准的才是大神

哈哈,我预测还行吧。你需要了解更多历史


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-04 15:50:38
...458楼...
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心行时空ZL[qqclav6lzh] 455楼

楼主对房价观点看下来从多翻空了嘛

匠人有矩[cheneyhappy] 456楼

并没有

没看出来楼主预测的结论是什么。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-04 16:17:47
...459楼...
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已隐藏 2 层叠楼[点击展开]

匠人有矩[cheneyhappy] 456楼

并没有

心行时空ZL[qqclav6lzh] 459楼

没看出来楼主预测的结论是什么。

结论是买


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-06 15:37:11
...460楼...
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有北京粉丝让我点评北京新出台的规划。


我想还是立足上海,北京就留给熟悉北京市场的人点评吧。


关于城市和城市群,我们需要忘了行政区划。


以北京来说,核心区可以视为单独的城市,而通州、亦庄、大兴、房山、昌平、顺义也可以是单独的城市。


也就是北京市域范围内自成北京城市群。


以上海来说,主城区、南汇、青浦、北宝山、嘉定、奉贤自成上海城市群。


这才是理解长三角城市群的原点。


上海外环线以内(暂以外环线计)600平方公里,纽约789平方公里。


上海核心区对标纽约,还有很长的路要走。


那么除了上海,还有哪些地方有城市群的可能?


北京、广州-深圳-香港、天津、南京、武汉、厦门、苏州、杭州以及国家战略选择的城市。


国家战略选择之城市,北京就是代表。朱棣将明朝的首都从南京迁往北京,是政治上控制全国的需要,更符合政治的而不是商业的逻辑。商业逻辑上城市群的核心城市、大体需要沿海、沿江,天津优于北京。


以长三角来说,我们需要拆解为上海城市群、苏州城市群、杭州城市群、南京城市群。


这个说法有什么区别?长三角城市群是以上海为核心的。


而上海离纽约还很遥远。


那长三角群规划的意义何在?


国家战略是有前瞻性的。举例来说,大虹桥的基建网络,迟早是需要的,不会等到上海成为纽约,杭州成为上海再建设。基建在前,预期在后是规划的意义,反之则会制约未来的发展。例如上海的机场快线就改线了,原有的走向对现状的干扰比较大,环评没有通过。


在上海有资格对标纽约之前,市场往往是相反的。


以企业而言,由于高铁的开通,外地的企业就有了在虹桥商务区布置办公场所的动力。


个人层面,以社保为例子,上海的社保在嘉兴能用,如果反之外地的社保在上海能用,会有多少新上海人的外地父母跟着孩子在上海置业呢?


上海人口的净流出其实只是表面。


上海是有隐形城墙的。在城墙之内长期发展的新进人群,无非两种,一种是有强收入的人群,一种是家里有经济支援的人,这两类人不仅会结婚生子,还有把父母一起接过来的动力。


这两类人如果以1个人为原点,带来配偶0.4个(一般会选择配偶也能在上海发展的),孩子0.7(1/2+0.4/2)到1.4个,父母4*0.3(房价太高,多数人没能力或者没想法让父母一起住)。长期发展的新进人口是有乘数关系的。


除了高房价,没有办法控制人口,这才是赤裸裸的现实。


租售并举本质上就是对高房价的现实难题的妥协。对于可能带来人口乘数的人群,上海拿出了足够的诚意,比如前滩九宫格的公租房。那些认为租了公租房就不会买房的人并不了解真相:外环外有房不影响申请公租房。


回到城市群里,既然南通都可以自建地铁,为什么浦东(南汇地域)、嘉定、青浦、松江、奉贤不可以自建地铁?以地租而言,如果南通的地铁经济意义成立,松江自建地铁的意义何须多言?


以人口规划来说,为什么青浦人口规划120万,而南通中心城区规划215万?


南通中心城区215万是可能的,但与青浦人口120万同时存在是不太可能的。


人往高处走,并不会停歇。



------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-10-08 15:13:59
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经常有人问一套房子持有多久。


答案是:不知道。


在北京、上海限购以前,不少富人挣了钱之后就到北京、上海等地买房子,炒房客并非这个人群的主流。


国人有把财富转成宅子的传统。


他们何时出手?


他们觉得贵的时候。2014年有人卖,因为觉得涨不动了;2015有人卖,因为觉得终于再次涨了;2016第一轮上涨有人卖,因为觉得涨太多了;2016第二轮上涨有人卖,因为觉得像是股市6000点了。


因为增值税的存在,一定有买家经常看到卖家的买入价。巨大的价差。


这两年二线城市的大涨,成都多套、长沙多套、厦门多套、合肥多套的本地富人被资金持续抬轿子,微笑着看着自己的资产翻倍。


你若问他们,他们原来打算何时卖?


不知道呀。


他们中的一部分人在横盘期可能卖了一套,上涨中段卖了一套。买卖其实都很轻松写意。


然后呢,被洗盘之后的是更坚定的多头。


这群人是楼市里最坚定的多头。随着时间推移,会越来越坚定。


那么我们买一套房子何时卖呢?


没打算卖才是正解。上海的房子,纯卖不卖。


可是现实中为啥还是有人会卖?


这其实是因为楼市的消费属性而非投资属性决定的。


例如你有一套两房,可是你现在需要三房。如果不卖房子,大部分人都是穷人,你买不起三房,你可能最多买得起一房。于是你只能卖房子换首付。


因为你是为了买而卖,所以你其实是多军。


理解了这点,才能真正理解为什么上海的房子难以有像样的跌幅。


所以,你想持有一套房子多久,其实你需要与未来的自己对话。


如果你没打算置换,你持有的周期是很多年以后。


关于中国人口峰值,联合国版本是2027年,国家卫计委版本是2030年。


上海作为大都市,人口峰值会滞后几年。


人口峰值前两年,是相对卖出时间。


为什么采用两年这个数字?


开发商拿地之后大概要18个月建成,小业主办产证大概6个月。


这两年里,土地成本按一定比例上升是大概率事件。


与庄共舞,开发商拿地即建仓,过程中把房子转给了小业主,小业主拿到房子之后对片区房子重新定价。


有小业主会卖的,不满二又如何?他就是想换房子,需要卖出房子当首付。市场中也会有投资客存在,拿到产证就是变现时间。


所以楼市的长周期是10年,短周期是2年。


10年是相对的概念,上海人口的峰值可能延后,也可能提前。如果你打算长周期持有,单价越低越好。


而短周期是视行情和自身收入、自身居住诉求而变化的。


有时候,买入即卖出,没有周期一说。


例如你买了一套200万的房子,涨了100万,如果同比例上涨,300万的房子要涨150万。此时你发现300万的房子只涨了110万,而你更想住原来300万的房子。你可能买入即卖出。(无房认贷并不科学,应该早点取消政策。)


为什么刚需二手化是趋势呢?


你可能明天升职了,薪水翻倍了。单身的可能遇到另一半了。父母可能可以支援你了。不正常行情里,一年不到就大涨了。


随机性的利好,决定了二手才是刚需主战场。买好二手,安居乐业,让升职加薪早日到来。


除了2年和10年,还有一个周期是5年。


通常是新房。


由于楼市的弱流动性和经济可预见的向上,减少资金在市场中滞留的时间、减少交易中耗费的税费,都指向尽可能少的交易次数。


所以选择新房也未必错,但是最好不是太低总价的新房。


买新房,一步到位或者两步到位。买一次新房,再买一次新房。太低总价的新房,可能限制了两步到位的概率。反正两步不能到位,干嘛不给可能的随机性利好预留可能性?


第二步是个分水岭。有的人第二步已经到位了。有的人第二步因为收入瓶颈,没法再置换了;有的人更在乎投资性,让自己暂时满足第二步的房子,把多余资金再买一套投资房或者用于别处了。


那么,我们持有2年、5年、10年是不是看2年、5年、10年的预期呢?


长周期持有,觉得贵的时候出手,预期的确看长期。只与国运有关。


而不管持有2年还是5年,看2年预期。这是投资安全的考量。


5年预期,可能2年后出现规划变数、政策变数、人口变数、经济变数。


规划,是可以改的。


而2年预期通常会落地,只是偶尔会拖延。最稳妥的做法,就是看到例如产业搬迁、拆迁进行,地铁开建的真实事件。


大概率,2年跑赢大盘,5年也能跑赢。


有时候,因为行情的原因,你会把2年拉长到不超过5年。


例如2010高位买入,2012年没法走,你需要等到2013年。


2011买入,2013年能走。


有人说那我干嘛不2011买?


站在2010年的时点,你怎么能穿透未来,看到房子是2013年上涨呢?


万一房子在2012年涨了呢。大多数人是不会不满二卖的。除了税,还有生活惯性。


2012年买入,2014年没涨,到了2015能走。


2013-2015,2014-2016,2015-2017,2016-2018,2017---?


2017年买的房子如果2019不能走,那就2020。


而操作,只需看2019对比2017的预期差。



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2017-10-12 08:31:55
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10月10日,深圳深土交告〔2017〕20号挂牌出让一宗租赁住房土地。


其中出让条件里规定:


(一)本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。


       (二)本次出让宗地项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。本公告所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。


       因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。


        (五)非房地产开发公司竞得的,竞得人可按规定申请房地产开发资质。


这是一次划时代的土拍。


它完全面对长期资本,因为允许非地产公司参与。


它要求长期资本真正回归价值投资,因为允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。


不得转让。


给定现实市场中的租金,根据起拍楼板价,限制溢价30%楼板价(租售比是起拍楼板价的7折),实际成交楼板价以及深圳的开发成本,能够算出最终竞拍成功的企业认可的租售比。


这是公开市场对租售比的定价。


我们看看上海,租赁房土拍要求竞拍企业拿着政府批文,其实是定向供应给上海地产。


上海地产已经默默成为2017年上海拿地总价值最高的开发商,并且还将继续接着拿后续的租赁住宅用地。它开始成长为能够影响上海楼市的纯国有力量。


可以理解为上海担心拍出来的租售比高于上海的现实租售比,指向大落;也可以理解为上海担心拍出的租售比低于上海的现实租售比,指向大起。


上海其实没有让公开市场对租售比进行定价。


我们看看北京12万人抢427套共有产权房。


我称之为流动性测试。也就是片区定价4.4万一定是远远低于市场预期的。片区房子跌到4.4万将强强强止跌。


北京一方面重拳打击房价,一方面给出合理价格稳定预期,也是执行房价稳定不大起大落的总方针。


我们看看广州


广州和深圳的区别是,到了限价之后不再竞拍,直接摇号。


和上海一样,广州没有让公开市场对租售比进行定价。最终拿到土地的开发商,主要靠运气。


深圳土拍,是具有深远影响的。


其定义的租售比如果高,所有不如地块基本面、租售比低于这个地块的房子,从价值维度上来说,必须跌!


从全国范围看,该租售比是除了北京、上海、厦门之外的所有城市的价值回归指标。如果高开很多,北京、上海、厦门也一样承压。


炒房客,你慌不慌?


如果最终租售比很低,你觉得市场会如何?


你又该如何?



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2017-10-13 18:39:46
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推荐大房鸭网络平台,二手房源很多


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2017-10-13 19:08:35
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至2035年,中国基本实现现代化。


我们可以大体认为到2035年,上海的城市平台与纽约在一个层级,只是精细度的差距。


以17年为周期,上海房价看涨。


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。


政策空头期维持不变。上海限购不会取消、二套房认房认贷不会取消。


我们需要了解真相,上海房价的上涨不是炒房客推高的。市场中长线投资客与自住客一起降低了行情的波动程度。当短期投资客陆续出场,行情的波动会回归上海房价的本来面目,弹性缩小,但是波动就只能向上而几乎无法向下。


加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。


如果短线投资客离场之后,市民面对的是自住和长线投资需求市场。如果彼时再大涨又怎么办?


所以上海地产成为上海楼市一支独立的力量,并不完全是为了公租房而存在。本质上是做空的筹码。


不仅可以做空房价,还可以做空房租。做空房租很好理解,它可以以低于市场价的价格出租。而如果特定时间里房价涨幅过大,政府可以选取这些公租房的一部分租转售以平抑房价。


规划是可以修改的,最近的例子保利入股世博地块,入股之前地块的属性从商业改为了住宅。


所以多主体供应是不再把市场完全交给开发商。捂盘、首付歧视是过渡期特有的现象。


另外一个参与供应的主体是集体用地。北京、深圳、上海城乡结合部的环境不友好的企业都在被劝退中,留下来的地有些已经出台了新的规划,如今租赁用房成为了选项。


集体用地显然也是利空租房市场的。


开发商加入了租赁房的供应,对于房租其实是利多的,任何企业都是为了盈利而存在,由于开发商的资金分流了一部分用于租赁房,对于房价是利空的。


多渠道保障是通过廉租房、公租房、共有产权房、动迁房(越来越不是主流)、既成事实的类住宅、存量办公楼改造……为不同收入人群提供居住功能的准住宅, 这显然也是利空的。


租购并举


租购并举是针对市民的,意思是能买就买,不能买就先租,预期行情就是房价会涨但不会大涨。租购并举除了提高租房市民的比重外,我们还需要考虑租购互换的可能性。租转购是指例如雄安提出的租住一定年限的市民可以把租的房子买走,购转租是指由于行情不会太大波动,房东会把房子交给大型的租房机构管理,买入的目的不是短炒而是长期持有。


利空政策的指向是不允许短线资金进入,我们逆向思考,不管控的市场向上的概率高于向下的概率才有必要出台政策。如果你是自住或者财务状况良好,你属于租购并举的“购”那部分人群。


且看且买,以买为主。



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2017-10-22 22:06:04
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周末一篇宁夏要征收房产税的乌龙新闻刷屏了。


能感觉到,空军有一股扑面而来的欣喜。想要大跌的人群暴露了内心深处的期待,希望大跌恰恰是非常想买。


你让房价怎么大跌?


而高杠杆的多军以及刚买房子的刚需不安地等待解读。


我的解读是:假新闻。


后来官方辟谣了。


短期来说,房产税显然是利空房价的。


这个利空在上海、重庆试点之后有所体现。


效果不算明显是因为没有针对存量。


2013年8月,杭州市政府参照上海模式申报过一轮房产税试点,下发之前喊停了。


因为杭州模式也没有针对存量。


不针对存量的房产税,容易引发对还没有开征房产税的城市的房子的购买(抢在房产税出台前购买),表现为调控的反面效果,这大概是当初喊停的理由。


可是房产税这头房价下跌的狼不来,房价上涨的资金之狼就在各个城市汹涌出没了。


在说房产税短期让房价下跌的效果之前,我们先看看房产税长期是否让房价下跌。


房产税是物业税,在许多国家市民并没有什么抗性。


为什么没有抗性呢?


收入大部分用作提高片区资源的广度和精度,包括了教育、医疗、文化、休闲、体育等公共服务。


以浦东为例子,浦东很多次新房并没有学区。如果房产税执行取之当地用之当地的政策,浦东绝大多数非学区房业主是愿意支付房产税新建一流学校的。


所以,长期来说,房产税是奶牛,并不是狼。


短长周期结合,房产税就是披着狼皮的奶牛。


是不是房产税越高,房价跌幅越大呢?


是不是物业费越高,房价越容易下跌?


既然长期来说,房产税不会让房价下跌,为什么短期会让房价下跌呢?


因为如果房产税走取之当地用之当地的模式,会出现两个趋势,第一个趋势是市民自住型配置将向优势资源片区集中,强者恒强。


另外一个趋势是富人更加容易影响楼市格局。例如美国出现的郊区化,富人在郊区居住之后,他所上交的房产税对片区资源提升效果显著进而带动房价上涨。


在这两个趋势中,多房族会抛售房子进而增加供应,短期内形成房价向下的势能。


有人会说多房族可以不卖。


按心情持房的当然可以不卖,除此之外的会卖。理由在于取之于民用之于民的房产税有一个基准税率,但实际征收中会有很大的差别。


比如退役军人、残疾人、社保户等人群,从社会保障层面,不会对他们征收。


而普通市民会要求重新评估个税。如果买完房子之后还掉月供,交完房产税家庭财务已经不宽裕的市民,没道理再交个税。


多房族一般是富人,至少租金收入与个税抵扣就是相互矛盾的。


因为税制改革是综合、复杂、多维的。所以房产税没那么快。


实际上,房产税没那么快有些方面恰恰是社会主义的优越之处。例如崇明地铁明年开建,现实中崇明的富有人群多数已经在市区置业,如果现在是房产税模式,最富有的崇明人可能更关注市区房子所在片区的建设。崇铁会在崇明本地人的房产税收入足以支持的时候开建,那应该不是明年。


房产税没那么快的另外一个层面,是从产权一贯性的法理出发,多房族当初买房子并没有要交房产税的预期,也就是存量房的房产税征收上需要在法律层面找到依据。


人们说上海、重庆不是已经在征房产税了么?


这个房产税既不是狼,更不是奶牛,因为税率不高,也不涉及自住房和存量房。作为试点,就有政策对房价走势测试的意味在,当初人们担心的房产税对当地经济的利差并不存在,这会加快开征房产税的进程。


至2018年,全国将完成不动产登记并联网。


房产税最后还是会来的,而房产税开征的最佳时间,是利差伴随利好同步发生以保持市场稳定。例如全面开征房产税,国有机构收购多房族手中的房子,降低限购门槛,降低首套比例,多空剧烈交织,而房价振幅有限。


即使明天就开征房产税,上海也不用担心狼的到来。



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2017-10-24 16:37:35
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在大房鸭上看了不少,二手房源挺多


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2017-10-24 18:08:25
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想造谣政府要在全国对私人加房产存量税?你无房穷鬼在做梦吧?

俺们爷爷奶奶离婚?一人一套,2套.

老爸老妈离婚?一人一套,2套

自己老卜离婚一人一套?2套.

儿子女儿离婚一人一套?4套?

看看一人一套免税房,一家子离婚应有几套免税房了?

政府还能收什么税款?无房穷鬼你傻眼了吧?     




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2017-10-24 18:13:29
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中国指数研究院公布的最新数据显示,2017年1月至9月,全国300个城市土地出让金总额为26384亿元,同比增加35%。其中,住宅用地出让金总额21665亿元,同比增加42%。

1月至9月,全国40个大中城市出让金过半数同比增加,其中北京, 杭州增加明显,本年度收金土地费总额有望各突破2000亿元;政府土地费油水木捞捞.

一二线城市房价跌了?房子成交量大幅缩减少了. 可面粉贵了,今后面包会便宜吗?




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2017-10-24 18:23:05
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政府收增量房产税?上海16年,连企业一起收进房产税只有170亿,今年收进144亿房产税,16年上海土地拍卖费是约有1500亿,哪个政府收益多?


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2017-10-24 18:30:07
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全国开征房产税最后是不会来的.土地国有, 国家收税法理依据不足,税收法定!人大开会讨论通不过的.地方领导影响财政税费收入,会极力反对.中央 地方领导无人讲过要对私人开征房地产税收!


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2017-10-24 18:35:34
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1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》 第五条 下列房产免纳房产税:   一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;   二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;   三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;   四、个人所有非营业用的房产;   五、经财政部批准免税的其他房产。

 四、个人所有非营业用的房产;免征房产税. 

四、个人所有非营业用的房产;免征房产税. 

四、个人所有非营业用的房产;免征房产税.


网友看清楚,个人所有非营业用的房产;免征房产税条例.1986年就有了.




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2017-10-24 18:38:13
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shan8888d[shan8888b] 472楼

1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》 第五条 下列房产免纳房产税:   一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;   二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;   三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;   四、个人所有非营业用的房产;   五、经财政部批准免税的其他房产。

 四、个人所有非营业用的房产;免征房产税. 

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四、个人所有非营业用的房产;免征房产税.


网友看清楚,个人所有非营业用的房产;免征房产税条例.1986年就有了.



暂行条例


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2017-10-27 15:27:53
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最近很多人问我说买不买房子。


想起了2014年。


那情形比现在还要冷淡,中介也是意兴阑珊。房东姗姗来迟,他没有做好有人会买的准备。


想起了去年5月。


问价的时候房东说你看中了再谈,谁知道你会不会买。


2017年会不会有什么不同?


美国加息缩表,所以房价要跌。


近期债市大跌,空军直指房价。


2016年12月15日,因为加息影响,债市也大跌,而2017年初的北京继续大涨,北京房价实质下跌还是因为追加了认房认贷的降价神器。


北京认房认贷之后,我微博发了一句:北京必跌。


至今也没回暖。


上海人才战略的断档对房价形成压力。


最近房子的确难租。租金大幅度下滑。


租售比当然不是上海买房的主要逻辑。但是租金下滑会引发房东的卖房动力。


上海房租的下滑在于上海人口的优化。上海力图建设国际人才高地,而市场中外国人以卖房为主。


不考虑多空,这其实是流动性缺失时间。多空的分歧在于这个缺失是暂时的还是从此就这样了。


新房低开形成对二手房的价格冲击。


这是最直接、最现实的房价下降动力。


新房买不到只是房东的托词。只要有低开盘,就会造成片区房价下跌。


信贷收紧、放贷审批节奏变慢。


对于银行来说,放贷给谁一考虑效益,二考虑安全。


信贷收紧是否利差房价?要看信贷收紧对各行业的冲击的相对关系。央行针对实体经济的定向宽松,没有办法完全限制资金流向,所以配套了针对楼市投机资金的封堵策略。


如此多的利差,是不是去年的地王很麻烦?


10月29日,港股通标的融信发布公告称,将以每股8.52港元,配售最多142,452,500股现有股份,相当于现有股份约10.53%,并占扩大后总股本的9.53%,融资12亿元,折让率6.4%。


点击查看外链图片

还记得这个融信么?


就是去年出价110.1亿拿下静安中兴社区的地王。拿地之后股价微幅上涨至7.03元。


它当时的总市值低于这块地。


去年拿了高价地的中粮、保利、融创都有参与。


而折让率6.4%,是看多的。





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2017-11-06 15:30:59
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很多人都说自己没房子,这是真的么?

 

请问,你未成年时候住在哪里?租房子么?

 

即便是赤贫阶级,绝大多数人也是有房子的。只是他的房子可能在那很难回去(指工作)的家乡。

 

所以,产住分离才是大城市的常态。

 

租房可以贷款的新闻与楼市未来走向其实无关,只是会更强化产住分离。

 

现在的一线城市里,长时间的通勤是都市白领的常态。有人跋山涉水从河北到北京上班,也有人从江苏到上海上班。

 

无论是住在河北还是江苏,它通常代表的是疲惫、是艰难、是看不到太阳出门、披星戴月回家的挣扎与彷徨。

 

环京已经大跌,不轻言企稳。因为租购并举是让上班族不再产住分离,缩短上班通勤时间,提高经济效率,环京、环沪、环深的楼市概念充满了资金泡沫的阴影,如果崛起,需凭借本土化产城融合而不是所谓住在这里到上海很方便。

 

产住统一是生活的最佳状态,所谓事少钱多离家近。好工作与好房子之间的距离,只能通过租赁来实现了。

 

如果你没有房子,你也没法实现产住统一,你买房子的时候需要假设你卖的时候依然会有产住统一的人来买。衍生的概念是学住统一、为了孩子上学而租房、买房的人并不少。

 

在一个充分流通且规范的租赁市场中,出租自己的房子作为自己租房的租金释放了住房对于工作范围的束缚。实际上如今的年轻人已经越来越接受这个概念,他们中的一部分人甚至牺牲产住结合的可能而选择了第一套房子的投资性优先。

 

房子居住的流动性释放,使你可以住住大公馆、滨江宅、佘山墅……没住过别墅就不知道别墅是什么样的体验,你很神往可是却可能发现你其实不喜欢安静而钟情于喧哗;你心心念念开窗俯瞰黄浦江,看游轮上歌舞升平,梦醒了却还是思念远郊的鸟鸣声声。

 

浮华终将散去,而强者恒强。

 

今天的剧情其实早有伏笔,2014年起上海新出让的宅地中要求开发商自持10%,这意味着未来次新租赁房源已经广泛分布,而公租房也不是新鲜事物,只是2017年的诚意值爆表。这些核心区的公租房,对于建设国际人才高地意义深远,只是既然是国际性人才,也许买房更加符合他们的愿景。

 

房价很高已经是客观事实,房价的涨幅会缩小,是因为越发展越缓慢,这是经济规律。

 

租售比的不合理,是因为房价太高,也因为租金太低。

 

吐槽租房子的诸多不便是买房子的生活性理由之一,如果有一天租房子不再不方便,是不是人们就会更乐意租房子呢?

 

高房价才是长租市场的前提。

 

列车停靠在站台,它没有出发时间表。

 

以前的站台没有等候室,人们追着列车跑。

 

现在的站台增加了等候室。

 

如果列车不会出发,

 

要等候室干嘛?



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2017-11-07 21:18:06
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房子挂了2个月终于租出去了。


租售比是可怕的1%。在2016年房价基本高位的时候,租售比也不过1.2%。


如果我们把地段从差到好分为1到5级。1级地段的房子靠价格低才能租出去,带动2到5级地段的房租均下跌。


与买房子一样,租房一样有舒适与便利的均衡。例如我的租客上班地点离家17公里,原来租在公司附近比较便利,如今租在近郊比较舒适。


整个小区有大量空置的房子,并非租不出去,而是很多人并不愿意低价出租。


空置,是意味着完全放弃租售比而只是对房价的未来抱有信心。


以常见简单理财4%左右的年回报,假如房价横盘,100万的房子,房东每年损失3万,也就是随便一套房子,房东持续亏损。


这种状况会不会持续下去?


房东们会不会一直做活雷锋?


通过观察租客,每个小区的租客也换了群体,整体收入水平比之前更高。多数租客的租金支出是固定的,由于房租的下降,他们的居住水平在提高。


如果以一个小区为代表,你会发现上海的人口优化的确做到了。


假如1000套房子,每套合理的居住人口是4个人,以前可能是有5000个租客。所以租金每年稳步上涨。


人口优化后可能1000套房子只有3000个租客,其中1000人被优化了,剩下的1000人收入受到了影响,租在更差的地方去了。


(约数,非统计数字)


这3000个租客受到了优待。


请问,他们为什么要逃离上海?


上海工作比外地工作难找?上海比外地更不包容?上海机会更少?


房东简直是活雷锋呀,宁可每年亏着几万、十几万、几十万地租房子给你。


而现在提倡租购并举,除了公租房针对高端人才,政府也鼓励市场机构提供租赁、新盘也有10%的自持房源。


他们都打算前仆后继进入亏本生意么?


人口优化导致的人口减少量会越来越小,而这个过程中房东的定价权会越来越明显。


没有一门生意是亏损并持续的。



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2017-11-09 15:15:50
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10月13日,PO了一篇划时代的土拍!!!深圳够干脆!!!


今天这块地拍了,拿地公司是深圳市人才安居集团


诚如意料,触发最高限价10.1亿。


代建人才住房面积37860平米,建筑面积90180平米,经营面积(90180-37860)52320平米。


周边租金参考如下图:


点击查看外链图片


按照现行市场,整个地块预计年租金收入3500万元,而整个地块的成本低于20亿元。


以此相类比,投资性买一套400万的房子,年租金需要高于70000元,月租金要高于5800元。


深圳400万的房子,月租金高于5800好找不?


这个土拍新闻显然是利空的。


从另外一个角度上说,土拍触发了最高限价,说明了租金的长多预期。


对于自住来说,相当于买一个房子租给自己住,租金是连续的,也不存在管理成本。


而对于投资来说,如果开发商是机构投资者,投资客就是散户,机构定的价是有参考意义的,深圳还没回归到可以投资的价格。


房子是用来住的,不是用来炒的。



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2017-11-12 15:09:07
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如果我们对一个城市一无所知,我们应该如何买房子?


城市的地理


城市的地理包括城市在国家的方位、在城市群落的地位、城市的生态和城市的肌理。


城市的生态包括了山川、河流、湖泊等地形地貌,温湿度、植被等气候环境,以及由此界定的发展空间。


城市的肌理是在界定的发展空间呈现的人工留存。


人工留存里首先寻找的是机场、高铁、桥梁、隧道、地铁、高架等城市交通脉络。交通的研习主要以时间为刻度,通常地铁、高铁的点对点通行时间是容易计算的,而道路交通需要了解实际通行时间。


基于城市交通脉络,寻找并整理城市地标。交通脉络是服务于城市地标的,而交通脉络成形之后,城市地标会有集聚效应。


城市地标的研究依然主要是时间为刻度。这个时间是市民扣除睡眠之外的日常停留时间长度,所以最值得关注的是就业分布。就业分布和产业分布的不同是有时候产业带来的就业有多寡之分。在就业分布之外的区域,大型居住区(未必低端)也是市民耗时长的地方。除此之外,学校里有学生、医院里有病人,公园里有休闲人群。市民停留时长的排序是学校、公园、医院。随着老龄化和二胎的趋势叠加,医院停留时间会延长。传统商业的价值不那么高,因为受到了电商冲击,而新零售体验型商业会延长市民的停留时间。


如果地标的类型丰富多彩、例如就业、居住、休闲、医疗、教育等都在一定范围内分布,理论上市民在此地停留的时间会很长,也就是资源的厚度很厚,通常是城市核心区所在。


资源的厚度不必面面俱到,就业和居住是核心。既有就业又有居住的片区是城市的理想状态,如果城市出现一头就业,一头居住的两个片区,把两个片区放在交通网络里一起联动思考,可以重新界定居住片区的时间维度,包括上班和生活的时间维度。


此时假设我们已经居住在产城融合的片区或者一头就业、一头居住的片区,时间维度的思考就是无效时间越少越好。


举例子来说,如果你研究漕河泾,它有就业有居住,你需要考虑的是它的其他需求耗费的时间,包括了教育、医疗、休闲。而如果你研究泗泾,它需要与漕河泾一起联动思考,通勤时间(无效)、教育时间(补课机构可能在市里才有)、休闲时间(很近,可以去佘山)......


有些产业园交通不便,你需要寻找附近的居住区作为联动思考。


市人口


如果有相同总价的两套房子A/B,让纯粹自住的买家做决定,如果超过50%的人选择A,则理论上A会涨得多。


很多人对比A/B的第一要素依然是在哪里?


在哪里?


买家想问的是上班方便么?上学方便么?买东西方便么?(电商时代这个问题被弱化了)


背后的决定因素是城市的就业分布和交通网络界定下的无效时间损耗对比。


所以学区房没有地铁没有关系的说法是错误的,是因为上学方便也降低了时间损耗。可是有地铁不是更好么?


对于A/B在哪里的选择,很大程度上可以界定当地楼市的边界。


然而A/B之间,还有更多的要素。


老城区还是新城区?繁华还是安静?有没有地铁?有没有学区?有没有医院?总层数多少?高层还是低层?颜值高还是低?物管好不好?朝向如何?三房还是两房?


所谓完全理想人,就是他总是作出多数人会做出的选择,并且假设他的工作和置业是可以自由调整的。


所以前文举的例子里,完全理想人自由选择了在漕河泾上班。



完全理想人,是按照预算分圈层的,300万价位的,500万价位的,不会是一个人。也就是当你是一个买1000万预算房子的人,你可能不知道买300万房子的人心中所想,反之也成立。


完全理想人,是动态的,因为每个人的每一天想法都可能变化。


完全理想人是不存在的,但是如果你了解足够多的同价位买家,你的思维可以更接近完全理想人。


你个人的想法重要也不重要,不重要是因为你只是众多买家之一,重要是因为你也是数据来源之一,也是最真实的数据来源。所以当你无法做选择的时候,最后的选择就是跟从你的内心。


寻找完全理想人的过程,就是跟自住型买家多接触,你接触了越多的自住型买家,你越知道完全理想人的选择。尤其如果你陌生的城市,你自己的意见可能真的可以忽略了。


自媒体时代的所谓专家其实很多都是远离自住买家的空想家。你还不如去了解市场中刚买的、正在买的,正在卖的(他有教训总结)人怎么想的。


楼市与股市的区别就在于楼市里大多数人的选择就是正确的选择。语出惊人的往往是故弄玄虚。


那为什么大多数人的选择就是正确的选择,而超过60%的人买房子都跑输了大盘?


在一个又一个要素对比里,你都要选择对的那个,并不是那么容易。因为市场当中可供选择的房子是变化的,很少有一套无可挑剔的房源存在,很多时候是对缺点的妥协,是舍与得的哲学。


要了解多少个买家买房的心路历程才算了解了城市的楼市人口呢?


200个,并且尽可能与你的预算差不多。


了解了城市地理、城市的楼市人口之后,下一篇会说城市的规划。



今天的总结依然是那句话。


一个城市的崛起,以基建为龙头,以市民移居为资产囤积。



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2017-11-15 00:11:00
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kylin[xuzilin] 91楼

快涨不怎么可能了,LZ发的这个逻辑很莫名其妙的。2014年消灭363万套,同理现在也轻易就能消灭363万套?价格一样吗,那么简单的道理,2016年的价格还是2014年的价格吗,几乎翻倍的价格,价格翻倍不是363万套就可以一半,180万套,不是简单的除法,消费不起了,更何况还等同的363万套,不说其他,光讲这个逻辑就哈七搭八了一天世界了。人均收入不提高,再乱涨,最后一棒也没人接,所以乱涨是没啥指望的,除非国家政策继续放开杠杆,这是非常非常危险的。慢慢涨是国家最最希望的。

匠人有矩[cheneyhappy] 94楼

你说的对。我没觉得快涨,新政前看涨,现在看跌

房子和股票金融一样的,现在就相当于股票的停牌,不让交易,但是又有别于停牌,只能说是限制交易,这势必会赶跑一部分投机者,挤压少量泡沫的同时,让买房者的心态趋于平静,不要被17年初那种疯狂带动,这才是政府的目的,等大家冷静段时间,就可以合理评估房价与交易价格是否合理,然后在逐步开放交易,这样市场就会短暂趋于良性。目前的跌,就好比股票的盘整,17年的暴涨就好比股票3浪上攻,很正常,盘整到一定时间又会有一波反弹或者说是拉升。


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2017-11-15 02:14:37
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

我们俩的观点一样 未来十五年全球物价会上涨三到四倍 房价涨幅只要低于物价涨幅就行了 十五年后中国普通大排面会卖到六七十块钱一碗 美国巨无霸会卖到十几美元一个 人民币汇率在七元左右 


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匠人有矩[cheneyhappy] 48楼

目前市场的房子开始让价了

让价很正常 五百万的房子仅仅三年就涨到了一千多万 让掉一点是人之常情


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2017-11-15 02:53:09
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匠人有矩[cheneyhappy] 94楼

你说的对。我没觉得快涨,新政前看涨,现在看跌

qqib3a9hi9[qqib3a9hi9] 479楼

房子和股票金融一样的,现在就相当于股票的停牌,不让交易,但是又有别于停牌,只能说是限制交易,这势必会赶跑一部分投机者,挤压少量泡沫的同时,让买房者的心态趋于平静,不要被17年初那种疯狂带动,这才是政府的目的,等大家冷静段时间,就可以合理评估房价与交易价格是否合理,然后在逐步开放交易,这样市场就会短暂趋于良性。目前的跌,就好比股票的盘整,17年的暴涨就好比股票3浪上攻,很正常,盘整到一定时间又会有一波反弹或者说是拉升。

房子和股票金融不一样的 房子能提高身份和体现身份的 越贵的房子越能体现身份 越受有钱人追捧(经济学上这叫吉芬商品 越贵越显身份尊贵) 股票可以清仓 有钱人不会把房子清仓的 越贵的房子越难以清仓 一是没人一下子拿得出那么多钱 二是有钱人在感情上无法割舍 我不相信住惯好房子的人会愿意去住小房子


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2017-11-15 03:00:35
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洋葱头[kdsyangchong] 9楼

我是多军,但不认为从前的规律还那么有用了,对照国际上人口过5000万国家头号城市会发现,房价大都在一万美元上下浮动,最多不超过2万,这指的是市区,上海内环内均价接近1万美元了。。。所以,订多就是慢慢涨了,快涨大涨不可能了

安迪[andelice] 480楼

我们俩的观点一样 未来十五年全球物价会上涨三到四倍 房价涨幅只要低于物价涨幅就行了 十五年后中国普通大排面会卖到六七十块钱一碗 美国巨无霸会卖到十几美元一个 人民币汇率在七元左右 

呵呵 安迪 大神又在忽悠人了 15年以后 汇率会一直在7吗 早他妈奔3去了 房价内环10万基础上 再翻倍 我虽然是大空头 但是不信我们15年以后见

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2017-11-15 03:14:49
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qqib3a9hi9[qqib3a9hi9] 479楼

房子和股票金融一样的,现在就相当于股票的停牌,不让交易,但是又有别于停牌,只能说是限制交易,这势必会赶跑一部分投机者,挤压少量泡沫的同时,让买房者的心态趋于平静,不要被17年初那种疯狂带动,这才是政府的目的,等大家冷静段时间,就可以合理评估房价与交易价格是否合理,然后在逐步开放交易,这样市场就会短暂趋于良性。目前的跌,就好比股票的盘整,17年的暴涨就好比股票3浪上攻,很正常,盘整到一定时间又会有一波反弹或者说是拉升。

安迪[andelice] 482楼

房子和股票金融不一样的 房子能提高身份和体现身份的 越贵的房子越能体现身份 越受有钱人追捧(经济学上这叫吉芬商品 越贵越显身份尊贵) 股票可以清仓 有钱人不会把房子清仓的 越贵的房子越难以清仓 一是没人一下子拿得出那么多钱 二是有钱人在感情上无法割舍 我不相信住惯好房子的人会愿意去住小房子

你说的是金条,不是房子。世界上有房地产崩盘,但是没有金条崩盘。


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2017-11-15 03:18:11
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还有楼主 从房价长期看涨的趋势来建议 个人个体散户做大资产负债表 但是明显这几年不是时机 接下去楼市的钱会退出 进入到居民生活用品一大类 会造成日用品通胀的压力 加之是美帝加息缩表周期 央行肯定会加息 所以撑过这5年 接下去 等2023年 房产税出来以后 央行不但不会缩表 还会脑子发热开始扩表 到时候随便你们这些唱多的则么玩了

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2017-11-15 03:32:38
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跌,信吗?跌了再涨


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安迪[andelice] 480楼

我们俩的观点一样 未来十五年全球物价会上涨三到四倍 房价涨幅只要低于物价涨幅就行了 十五年后中国普通大排面会卖到六七十块钱一碗 美国巨无霸会卖到十几美元一个 人民币汇率在七元左右 

小卷卷[zhaoqi830719] 483楼

呵呵 安迪 大神又在忽悠人了 15年以后 汇率会一直在7吗 早他妈奔3去了 房价内环10万基础上 再翻倍 我虽然是大空头 但是不信我们15年以后见

你是觉得我说翻倍太少了是吧 那我改大点


房价是可以相对保值的 物价涨十倍 房价涨五倍或者七八倍 这就是一种相对保值 租房子的人在物价涨十倍的情况下是保存不下任何存款购买力的 


房租本身就是物价的一部分 房租上涨会紧跟物价上涨 房租是可以绝对保值的 房租和房价相互助力形成了双保险 所以过去几千年来全球大城市最好的投资品就是好地段的房子 没有之一



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小卷卷[zhaoqi830719] 483楼

呵呵 安迪 大神又在忽悠人了 15年以后 汇率会一直在7吗 早他妈奔3去了 房价内环10万基础上 再翻倍 我虽然是大空头 但是不信我们15年以后见

安迪[andelice] 487楼

你是觉得我说翻倍太少了是吧 那我改大点


房价是可以相对保值的 物价涨十倍 房价涨五倍或者七八倍 这就是一种相对保值 租房子的人在物价涨十倍的情况下是保存不下任何存款购买力的 


房租本身就是物价的一部分 房租上涨会紧跟物价上涨 房租是可以绝对保值的 房租和房价相互助力形成了双保险 所以过去几千年来全球大城市最好的投资品就是好地段的房子 没有之一


要保值就买金条,买房子干嘛,上海最动乱的年代,一根金条也能顶下来一套房子的。等打仗了房子就不是你的了,但是金条藏藏好,还是能留下几根的。


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-11-16 23:01:04
...488楼...
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安迪[andelice] 487楼

你是觉得我说翻倍太少了是吧 那我改大点


房价是可以相对保值的 物价涨十倍 房价涨五倍或者七八倍 这就是一种相对保值 租房子的人在物价涨十倍的情况下是保存不下任何存款购买力的 


房租本身就是物价的一部分 房租上涨会紧跟物价上涨 房租是可以绝对保值的 房租和房价相互助力形成了双保险 所以过去几千年来全球大城市最好的投资品就是好地段的房子 没有之一


qqib3a9hi9[qqib3a9hi9] 488楼

要保值就买金条,买房子干嘛,上海最动乱的年代,一根金条也能顶下来一套房子的。等打仗了房子就不是你的了,但是金条藏藏好,还是能留下几根的。

曾经有人问巴菲特 你为什么从来不碰黄金 巴菲特说因为黄金是不能生蛋的鸡 



房子可以生蛋的 那就是房租 金条只有在打仗的时候用得着 万一未来不打仗 藏金条是很吃亏的 我记得在我很小的时候第一次听到黄金这个东西 黄金是八十几块钱一克 当时蔬菜几分钱一斤 现在蔬菜几块钱一斤了 黄金才三百多块钱一克 黄金其实是相对过去三十年的中国物价贬值得非常严重的 黄金在盛世是不保值的



理论上股票也是能生蛋的鸡 在美国 上市公司的股票分红是远远高于银行利息的 中国上市公司都是铁公鸡 股票平均分红居然比银行利息还低很多 而且中国股市退市机制不完善 优质股和垃圾股混杂在一起把小散骗的兜兜转 再加上中国人赌性太强了 我身边的人买股票从不看分红的 股市搞得像赌场 我就曾经很纯真的买过一个银行股 六块多一股 当年每股盈利一块钱 第二年分给我两毛 拿到分红后还跌了三毛 我算心态好的 第三年赚了一块钱就抛了 总算是跑赢了银行利息 上过一次当就不会再去碰银行股了


------------------------------------------------------------------------------------------- 这个家伙很懒,什么也没留下......
2017-11-16 23:07:30
...489楼...
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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主题: 上海二手房价走势预判,转载自公众号匠人有矩
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