主题:“退地潮”是房价将跌的又一征兆
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时寒冰
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这是6月4日上证报评论版文章。开发商目前正在通过收买媒体、专家、学者，拼命鼓吹房价只涨不跌的神话。面对正在进行或即将到来的房价下跌，开发商们惶恐不安，唯恐到手的暴利再鸡飞蛋打，他们只有通过掌控的强势话语权，继续欺骗民众，加入购房的队伍，心甘情愿地接受他们的掠夺和压榨。促使房价下跌以遏制通货膨胀是中国最高层主导严厉调控的初衷所在，面对开发商编造的种种谎言，每个人都应该保持清醒。——寒冰（暖之）
“退地潮”是房价将跌的又一征兆
——上海证券报2008年6月4日
珑铭
最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息。市场人士分析指出，以超出底价几倍的高价拿地，在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”，以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。
而这种现象并非个别。据报道，2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还；5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块（折合楼面地价为3772.3元/平方米）。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。
地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。这种影响主要包括三个方面：
其一，成本转嫁和传导。去年，全国各地“地王”一个接一个出现，拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是，他们能将拿地的成本向房价中转嫁，而在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程，也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力，而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。
其二，心理预期。对未来某种商品价格走势的预期，会直接影响到消费者的选择，而“地王”增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。由于“地王”楼面价远远高出周围房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象，使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨，进行在“买涨不买跌”的心理推动下，蜂拥入市，进一步推高房价。
其三，土地囤积，强化稀缺性。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。建设银行去年发布的一份研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量高达近10亿平方米。土地囤积强化了土地的稀缺性，推动了地价的进一步上涨。
但是，所谓物极必反，当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，一些开发商开始“退地”，“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。
地价与房价是互相依托、互相影响的关系。如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所致，那么，地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期，引发观望效应，使得房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。一如当初房价与地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的泡沫时，房价与地价的轮番下滑就可能出现。
其实，早在“退地”现象之前，全国各地不断出现的大量土地流派现象，就已经表现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感，“退地”则更进一步表现了业内对未来楼市泡沫破裂的担忧，一旦形成羊群效应，“退地潮”就可能出现，进而传递到房价中去。
尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的荒谬论调，但“退地”使他们露出了马脚。因此，我们不能单纯地看待“退地”现象，这是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆。 （原题：《“退地”是楼市步入调整的又一征兆》） |
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这世间繁华太多
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发表于:2008-06-05 08:22:09
237192
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涨得时候没人说会跌，跌的时候人人都觉得地板下面还有19层地狱
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这个家伙很懒，什么也没留下......
发表于:2008-06-05 08:25:24
8728
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引用：
涨得时候没人说会跌，跌的时候人人都觉得地板下面还有19层地狱 |
其实 地产商 卖地 是为了更好的 买地 当 地王！
而且 不包括 上海的哦！
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发表于:2008-06-05 08:28:14
7670
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又来了，LZ估计没房的吧。。。只会散布这种人家都发了N次的谣言了。。。
地皮越来越少，人越来越多，你说房子涨还是跌？
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发表于:2008-06-05 08:28:17
59392
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TF最光荣，我们都是一家门，团结如一，不分你我
发表于:2008-06-05 08:28:21
8728
来自：上海
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又来了，LZ估计没房的吧。。。只会散布这种人家都发了N次的谣言了。。。
地皮越来越少，人越来越多，你说房子涨还是跌？ |
粮食越来越多 为什么 还要涨啊！ 多和少 没必然关系的！
有房没房 不是支撑观点的理由！ 只有 无知的人才会因为 有无 改变自己的观点 自己YY！
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发表于:2008-06-05 08:31:02
237192
来自：保密
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引用：
又来了，LZ估计没房的吧。。。只会散布这种人家都发了N次的谣言了。。。
地皮越来越少，人越来越多，你说房子涨还是跌？ |
侬知道维萨这几年楼市、股市会涨伐？还真的天真的以为是股改和刚需啊
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这个家伙很懒，什么也没留下......
发表于:2008-06-05 08:34:38
1020
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这里有酱油卖吗
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哄女人就像挂QQ一样，每天至少两小时，达到一定的天数后就出日了......
女人就是QQ.你得老上...总不上就有可能被人盗了...当然上的时候也有可能被人盗...
发表于:2008-06-05 08:38:16
3261862
来自：上海
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反正么炒楼，支持房价的理性回归
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股市一如啤酒，没点泡沫，就像马尿，谁会去买？
--项怀城 
发表于:2008-06-05 08:39:12
24428
来自：上海
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发帖：10＋813
没房子的时候我倒是希望它跌
现在有了,我就希望他继续涨
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发表于:2008-06-05 08:42:51
2450
来自：保密
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祝愿房价的理性回归
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理想与梦想。
发表于:2008-06-05 08:43:52
8728
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没房子的时候我倒是希望它跌
现在有了,我就希望他继续涨 |
支撑 上海 无限制 上涨！
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发表于:2008-06-05 08:44:21
4560
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发帖：39＋524
看问题不能看局部
很多人都喜欢放大对自己有利的那点证据，而缩小对自己不利的那点证据，从而证明自己的论点是多么的正确．
市中心楼盘最近销售量并没有多大变化，新开楼盘当天卖掉一半也是很常有的事情，市中心三区可售新盘也就１０００套左右．请问你们对此怎么看．
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发表于:2008-06-05 08:45:37
520429
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上海不会跌的
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珍惜生命，远离ATM机。
发表于:2008-06-05 08:46:38
160
来自：上海
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发帖：17＋289
有钱人会把钱越滚越大，没钱人就高位套牢做奴隶`自己权衡吧~
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这个家伙很懒，什么也没留下......
发表于:2008-06-05 08:54:12
80
来自：上海
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发帖：6＋82
跌了还有人买吗？你现在去看看还要谁在买房
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发表于:2008-06-05 08:55:20
8728
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看问题不能看局部
很多人都喜欢放大对自己有利的那点证据，而缩小对自己不利的那点证据，从而证明自己的论点是多么的正确．
市中心楼盘最近销售量并没有多大变化，新开楼盘当天卖掉一半也是很常有的事情，市中心三区可售新盘也就１０００套左右．请问你们对此怎么看． |
中心城区 上涨 不妨碍 其他地区 下跌！
长期看均价 未必下降的原因 是 中心城区的上涨！
但是 无论地段 好坏的 那个阶段结束了
房子的地段环境作为决定因素 而不是 房子作为价格决定因素的时候到了！
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发表于:2008-06-05 08:56:02
3640
来自：上海
注册：2005-04-08
发帖：39＋1602
供应量减少少，不就是要涨么？
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发表于:2008-06-05 08:58:38
160
来自：上海
注册：2008-05-21
发帖：17＋290
是呀 开发商和房东都捂着呢`本质是供应大于需求，人为因素造成~
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发表于:2008-06-05 08:59:52
22115
来自：上海
注册：2007-10-31
发帖：29＋759
一句话说到底 房价跌幅大了 银行怎么办? 高位买入的怎么办? 国家怎么办? 骑虎难下 只能上不能下
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发表于:2008-06-05 09:01:54
87535
来自：北京
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引用：
看问题不能看局部
很多人都喜欢放大对自己有利的那点证据，而缩小对自己不利的那点证据，从而证明自己的论点是多么的正确．
市中心楼盘最近销售量并没有多大变化，新开楼盘当天卖掉一半也是很常有的事情，市中心三区可售新盘也就１０００套左右．请问你们对此怎么看． |
你不是在说自己么，用市中心的局部放大成整个房市
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发表于:2008-06-05 09:02:01
760
来自：保密
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发帖：43＋662
真相只有少数人 甚至是极少数人才会知道 告诉你们 去年全上海空置房高达15万户 供不应求都是骗人的 房子是特殊商品 普通供需关系决定房价那是片面的 看看美国 也许就会看到很多真相了.什么叫高风险高收益
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发表于:2008-06-05 09:05:20
8728
来自：上海
注册：2001-12-01
发帖：809＋5798
引用：
一句话说到底 房价跌幅大了 银行怎么办? 高位买入的怎么办? 国家怎么办? 骑虎难下 只能上不能下 |
银行 早你高位脱手了 ！只有小白才以为 中国房价下跌会全面影响中国银行！
再次告诉 你们 地产 银行 政府 的房价泡沫风险 早就转嫁给 消费者了！
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发表于:2008-06-05 09:07:05
8728
来自：上海
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发帖：809＋5799
而且估计 房价 会有一波很猛的上涨行情！
然后 大家会发现 以后买房 你可以不用问银行贷款 可以向温州人去贷！因为温州人套现后有了现金没地方花了！
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发表于:2008-06-05 09:09:48
760
来自：保密
注册：2007-09-10
发帖：43＋663
很多温州小老板都大房换小房了 你们自己想想吧 受误导太深 信息不对称 不见棺材不落泪
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发表于:2008-06-05 09:10:34
8728
来自：上海
注册：2001-12-01
发帖：809＋5800
引用：
很多温州小老板都大房换小房了 你们自己想想吧 受误导太深 信息不对称 不见棺材不落泪 |
大房换小房 小房换帐篷！
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发表于:2008-06-05 09:15:30
210
来自：保密
注册：2008-04-10
发帖：1＋152
现在的房价和供需有关系伐？只存在于投资者的心理预期吧
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发表于:2008-06-05 09:17:37
3881
来自：上海
注册：2006-11-21
发帖：23＋1343
小心KDS上的多头又来喷你了
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QQ:415455075
发表于:2008-06-05 09:20:03
160
来自：上海
注册：2008-05-21
发帖：17＋291
很简单一句话，没人接盘，再多的房子，再高的资产，卖给谁去？
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发表于:2008-06-05 09:20:51
110
来自：上海
注册：2008-05-19
发帖：2＋202
反正很多人正等着跌。。再买进。。。。
唉。。。。。。。。
这世道。。。手里有现金就是王道啊。。。。。
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吾么进来过，吾没看到，吾飘过，纳狗昂。3P的辰光勿要忙记得叫吾。。。。
 
发表于:2008-06-05 09:47:13
22115
来自：上海
注册：2007-10-31
发帖：29＋760
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一句话说到底 房价跌幅大了 银行怎么办? 高位买入的怎么办? 国家怎么办? 骑虎难下 只能上不能下
银行 早你高位脱手了 ！只有小白才以为 中国房价下跌会全面影响中国银行！
再次告诉 你们 地产 银行 政府 的房价泡沫风险 早就转嫁给 消费者了！ |
我不还钱 你把房子收的去好了 到时候不暴乱才怪
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这个家伙很懒，什么也没留下......
发表于:2008-06-05 09:48:23
128631
来自：上海
注册：2001-09-20
发帖：322＋5855
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一句话说到底 房价跌幅大了 银行怎么办? 高位买入的怎么办? 国家怎么办? 骑虎难下 只能上不能下
银行 早你高位脱手了 ！只有小白才以为 中国房价下跌会全面影响中国银行！
再次告诉 你们 地产 银行 政府 的房价泡沫风险 早就转嫁给 消费者了！
我不还钱 你把房子收的去好了 到时候不暴乱才怪 |
房子收去拍卖, 不足的部分你还是要还的
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S.P.E.C. I. A. L.
<br>
8.4.7.12.12.12.2
发表于:2008-06-05 09:49:23
110
来自：上海
注册：2008-05-19
发帖：2＋203
“银行 早你高位脱手了 ！只有小白才以为 中国房价下跌会全面影响中国银行！
再次告诉 你们 地产 银行 政府 的房价泡沫风险 早就转嫁给 消费者了！”
LZ要求不要太高，，很多人甚至都不知道ABCP和MBS是啥意思。
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吾么进来过，吾没看到，吾飘过，纳狗昂。3P的辰光勿要忙记得叫吾。。。。
&nbsp;
发表于:2008-06-05 09:52:38
9075
来自：上海
注册：2002-04-18
发帖：19＋1009
温州人套现后开银行。。。贷款给大家买房子。。。上海已经有几家浙商银行了 oho
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那么多还不显示？[url=http://www.pageonline.cn]中国黄页在线[/url]&nbsp;
发表于:2008-06-05 09:53:39
190
来自：上海
注册：2008-02-01
发帖：1＋82
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没房子的时候我倒是希望它跌
现在有了,我就希望他继续涨
支撑 上海 无限制 上涨！ |
只有一套房的 涨和跌也没什么大关系
反正都是自己住
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咕唧咕唧~~~
发表于:2008-06-05 09:54:05
